El pasado 26 de mayo la alcaldesa tapatía, Verónica Delgadillo, presentó la estrategia “Vivienda para Vivir Bien”: el conjunto de políticas públicas y programas que el municipio promueve para atender la crisis de vivienda en lo que respecta al municipio: ¿En qué consiste? ¿Y por qué las autoridades municipales omitieron hablar de gentrificación?
Por Andrés de la Peña / @andres_dlap
En la presentación celebrada en Casa ITESO Clavigero, la presidenta municipal de Guadalajara advirtió que entre 1990 y 2010, el municipio perdió 265 mil habitantes —el 16 % de su población— debido a la falta de vivienda “accesible y económica”.
Este desplazamiento hacia la periferia, explicó, ha generado servicios públicos deficientes, traslados de hasta dos horas y gastos en transporte que consumen hasta una quinta parte del ingreso familiar. También señaló que este fenómeno desarticula redes de cuidado, fragmenta familias y desaprovecha inversiones públicas en infraestructura urbana del centro.
A ello, agregó la alcaldesa, se suma el hacinamiento y el estancamiento de la vivienda social; no obstante, omitió señalar que estas consecuencias también tienen como telón de fondo, la especulación con la vivienda y el suelo que no han sido debidamente atendidos los anteriores presidentes municipales provenientes de su partido político, Movimiento Ciudadano.
Durante la presentación también intervino Otilia Pedroza, titular de la Dirección de Promoción de la Vivienda y futura cabeza de la Agencia Municipal de Vivienda, quien caracterizó la crisis de vivienda así: “es desde hace varios años un tema de preocupación global. Cada vez son más las personas que enfrentan dificultades para acceder a una vivienda adecuada”.
Por parte del gobierno estatal, Luis Guillermo Medrano Braba, titular del Instituto Jalisciense de Vivienda (IJALVI), explicó que el déficit de vivienda en Jalisco asciende a 65 mil unidades, mientras que otras 450 mil requieren intervención para ser consideradas adecuadas. Además, explicó que en el estado existen seis mil fraccionamientos irregulares con cerca de 175 mil lotes sin servicios ni certeza jurídica. En ese sentido, considera que la estrategia del gobierno municipal de Guadalajara ante este panorama se basa en incentivos y descuentos para promover la producción de vivienda de bajo costo.
Los últimos datos que se tienen sobre los asentamientos populares en el Área Metropolitana de Guadalajara corresponden a un estudio conjunto organizado por la asociación civil TECHO y el IMEPLAN. En dicho estudio, publicado en 2021, encontraron que una cuarta parte de los habitantes del AMG, entonces 1.25 millones de personas, vive en un asentamiento denominado “irregular” por las autoridades.
En la sección dedicada a la presentación de la problemática de vivienda en Guadalajara ni siquiera se hizo mención algunas a problemáticas como: la gentrificación, la especulación con la vivienda y el suelo, la turistificación en zonas clave de la ciudad (por ejemplo, la colonia Americana) o el convenio que se firmó hace unos años con Airbn, compañía que ofrece una plataforma digital dedicada a la oferta de alojamientos a particulares y turísticos; al contrario, la presentación únicamente se enfocó en presentar la estrategia del municipio centrada en la creación de incentivos y descuentos para promover la producción de vivienda más barata.
¿Cuál es la estrategia entonces?
Verónica Delgadillo inició la presentación de “Vivienda para Vivir Bien” estableciendo sus tres objetivos: “revertir las consecuencias de las malas decisiones en torno a la vivienda en las últimas décadas (…) lo segundo que buscamos es que las y los tapatíos vuelvan a habitar cerca de sus centros de trabajo, de sus familias, de sus oportunidades (…) que nos consolidemos como la mejor ciudad para vivir”.
En síntesis, explicó que lo que se quiere con este programa es que:
“ya no se vaya más gente…. que regresen los que se fueron y que quieren estar en Guadalajara. Y, ahora sí: que vengan los que quieran.”
De manera operativa la estrategia, según lo presentó la Presidenta Municipal, el programa consiste en nueve ejes:
- Actualización del Plan de Desarrollo Municipal y los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, que definen qué tipo de construcciones y usos de suelo se permiten en cada lote de la ciudad.
- Política pública de Vivienda para vivir bien: una reforma a los reglamentos municipales para establecer “incentivos para la vivienda económica”, la instalación del Consejo Técnico y Social de Vivienda, la elaboración del Programa Estratégico de Vivienda “Guadalajara 2042” y un Fondo para la renta de Jóvenes.
- Consolidación de la Agencia Municipal de Vivienda constituída como un Organismo Público Descentralizado, reemplazando así la Dirección de Promoción de la Vivienda (que a su vez reemplazó al Instituto Municipal de la Vivienda)
- Proyecto piloto de incentivos para cooperativas de vivienda empezando con 50 familias, con un programa denominado “Hogares que te Cuidan”, ofreciendo 80% de descuento en licencias y derechos municipales así como asesoría al contar con un acta de constitución de la cooperativa de vivienda.
- Instauración de una mesa técnica en materia de vivienda principalmente para asesorar a desarrolladores inmobiliarios.
- Esquema de financiamiento donde los trámites de transferencia de derechos (cuando el propietario de un predio le “vende” los derechos que tiene para construir a cierta altura a otro, permitiendo que éste último construya más pisos de los que podría poner en su predio) abonarán a un fondo municipal para subsidiar la renta en 300 viviendas asignadas a personas jóvenes.
- Política para promover el desdoblamiento de vivienda (que se refiere a la construcción de hasta dos viviendas adicionales y un local comercial en predios donde solo hay una vivienda). Esta acción se apoyaría en dos programas. El primero, denominado Hogares que Crecen, proporciona trámites, licencias y estudios necesarios para el desdoblamiento de manera gratuita. Delgadillo afirmó que ya van 105 viviendas con licencias para desdoblamiento emitidas desde 2024, y que buscarán alcanzar 400 más. El segundo, nombrado Hogares con Corazón, distribuye un subsidio de 5 millones de pesos para materiales, los cuales estarán divididos en transferencias de 50 mil pesos para 100 familias tapatías.
- Apoyos a desarrolladores inmobiliarios a cambio de vivienda protegida y vivienda comprometida con el programa Hogar a tu Alcance. El programa garantiza descuentos de entre 70% y 100% en trámites, licencias y derechos, además de condonaciones en medidas de mitigación (como el requerimiento de pintar banquetas o instalar puntos limpios). Estos descuentos se aplicarán a los desarrollos donde el 20% de las viviendas se ofrezcan por entre 600 mil y 1 millón de pesos (estas son las viviendas protegidas) mientras el precio de las demás unidades no sea mayor a 2 millones 579 mil pesos (estas son las viviendas comprometidas).
- Más vivienda en tu Ciudad es otra opción de descuentos. En este caso, son descuentos de hasta el 50% en trámites, licencias y derechos para desarrollos donde las unidades no superen el precio de 2 millones 579 mil pesos. Esta es la llamada “vivienda media”, pues es la que tiene un precio de entre 350 a 750 UMAS mensuales.
Al respecto de este último punto, insistió: “nuestra meta, si ustedes, si les parecemos atractivos, si nos quieren como socios, es que podamos construir al 2027 7 mil viviendas de interés medio”. Más adelante, la munícipe presentó otras cifras sobre producción:
“se requieren entre 2 mil 500 y 2 mil 600 viviendas anuales para mantener la población actual de Guadalajara. (…) a septiembre del 2027 nuestra meta sería contar con 16 mil viviendas asequibles”.
Estas cifras contrastan entre sí y con algunos hechos económicos. Por ejemplo, el número total de familias que el municipio se propuso beneficiar con el conjunto de apoyos y subsidios directos es considerablemente inferior al número de viviendas que se producirían en tan solo un año de operación de la estrategia. Igualmente, a nivel nacional solamente el 10% más rico del país tiene el poder adquisitivo para comprar “vivienda media”: aquella que cuesta entre 350 y 750 UMAs, o de 1.20 a 2.58 millones de pesos. Este es uno de los rangos de precios que la estrategia busca promover.
Para ponerlo en perspectiva, tomando los datos recientemente publicados de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE) y la información del simulador de créditos hipotecarios de CONDUSEF: un hogar dentro del 10% más rico del Área Metropolitana de Guadalajara, que ingresa 37 mil pesos al mes entre todos sus integrantes, no sería elegible para un crédito hipotecario a 20 años por un departamento de 2 millones de pesos a menos que su depósito inicial fuera superior a los 500 mil pesos. Aún así, logrando pagar este enorme enganche, el hogar tendría que aportar entre 14 mil 500 y 19 mil pesos mensuales (según el banco al que acuda) durante 20 años para pagar una vivienda “media”.
Es decir, el ingreso real que tienen las personas en los municipios a donde Guadalajara desplazó su población podría no ser suficiente para adquirir la mayoría de las unidades de vivienda media que se planea incentivar.
Una revisión del artículo 16 de la Ley de Ingreso del Municipio de Guadalajara revela exactamente cuáles son los impuestos que se descontarán a desarrolladores inmobiliarios: el impuesto predial, de transmisiones patrimoniales, y sobre negocios jurídicos; asimismo, recibirán reducciones en los precios de los derechos de aprovechamiento de infraestructura, licencia de construcción, certificado de habitabilidad, y licencia de urbanización. Aunque la ley no incluye mención a los trámites ante SIAPA, la presidenta municipal y las infografías provistas en el evento aseguran que estos también se incluyen entre los trámites descontados.
La reducción de acciones de mitigación, así como los descuentos en las tasas del predial, pueden resultar en impactos negativos a largo plazo dado que estas son las únicas dos herramientas con las que cuentan los municipios para la “captura de plusvalías”. Esto se refiere a los métodos que emplean las ciudades para asegurar que los beneficios económicos del desarrollo inmobiliario (así como la especulación) generen impactos positivos para toda la población y no solo para los propietarios de suelo o vivienda.
Por ejemplo, cuando el desarrollo urbano y la especulación elevan el valor de los predios, una ciudad que cobra el impuesto predial puede “capturar” parte de esa plusvalía para utilizarla en servicios públicos. Cuando se descuenta o se exenta el pago del predial, el aumento de precios beneficia únicamente a quienes ya son propietarios de predios o inmuebles.
Aunque no se detallaron los mecanismos legales para hacer valer la promesa, la Presidenta Municipal insistió en que la vivienda protegida (aquella con precios por debajo del millón de pesos) se quedaría con un precio fijado, y no podría revenderse o rentarse. Este mecanismo de control evitaría que un desarrollo obtenga descuentos en los trámites pero que sus unidades suban de precio a través de ventas entre terceros.
Algunas de las diferencias clave respecto a la “Estrategia de Repoblamiento del Centro Histórico” que promovió el ahora gobernador Pablo Lemus Navarro cuando fue munícipe tapatío son la inclusión de viviendas protegidas (aunque no se hayan esclarecido los mecanismos legales para mantener esa protección), los subsidios para jóvenes, las facilidades para cooperativas de vivienda, y los apoyos de 50 mil pesos para el desdoblamiento.
Adicionalmente, en la estrategia de repoblamiento de Lemus Navarro se hacía énfasis en la producción de vivienda media. Aunque esta vuelve a apoyar esta categoría, inasequible para la mayoría de la población de la misma ciudad, ahora se incluyen incentivos más atractivos para vivienda debajo de este precio.
Por otro lado, también avanzaron, respecto a la estrategia anterior, las concesiones, descuentos y apoyos para desarrolladores inmobiliarios, llegando incluso al 100% prometido para las unidades de vivienda protegida. A esto se sumaron descuentos en trámites ante el SIAPA, que se encuentra en mal estado financiero, y la promesa de reducir las acciones de mitigación exigidas a los desarrollos inmobiliarios.
Al igual que en la estrategia anterior, quedaron fuera de la mesa las acciones directas ante fenómenos como la especulación inmobiliaria, la turistificación, y la gentrificación. La adición de subsidios para la renta de jóvenes, aunque se limitó solo a 300 viviendas y no se ha aclarado su funcionamiento, es la única (y primera medida) que se ha considerado desde el inicio de las estrategias de repoblamiento en Guadalajara que no va orientada a propietarios de suelo o vivienda.
