refleXiones
Por Eduardo García Jaime
“Los terratenientes, como todos los demás hombres, aman cosechar donde nunca sembraron, y exigen una renta incluso por su producto natural.”
Adam Smith
En la literatura económica contemporánea hay un término llamado “extractores de renta”; este se refiere a los negocios o individuos que, en vez de ganar dinero proporcionando valor a la economía, compitiendo por ofrecer un producto necesitado, innovando y produciendo, se aprovechan del sistema y ganan dinero extorsionando. Aunque puede sonar criminal, no siempre lo es.
Por ejemplo, Telmex, por treinta años, fue la única que proporcionaba el servicio de telefonía e internet en México; eso le permitía cobrar los precios más altos en toda Latinoamérica, proporcionando un servicio de basura. Como consumidor, o pagabas esos precios exorbitantes e injustificados, o te quedabas sin telefonía e internet.
En otras palabras, Telmex era un extorsionador legal, un ladrón sin necesidad de pistola, un negocio extractor de rentas…
Hoy por hoy, los acumuladores y especuladores de vivienda entran en la categoría de “extractores de renta”.
En vez de usar su dinero en crear productos competitivos y necesitados, en una actividad productiva, se aprovechan de la escasez fundamental de tierra y de la necesidad irrenunciable de un lugar para vivir y desarrollarse, para extorsionar a la población.
Pero ¿por qué sucede esto? No es como con Telmex; hay competencia entre renteros.
Y sí, es verdad: no hay una sola persona o empresa que acumule toda la vivienda. Sin embargo, el mercado inmobiliario tiene fallas fundamentales que permiten que se preste a la extorsión y a la rápida subida de precios.
La teoría económica nos dice que, si un producto sube de precio, entrarían competidores ofreciendo los suyos, y esto lo haría bajar de precio. No obstante, con la vivienda esto no sucede.
Primero, a diferencia de otros productos, la construcción de vivienda toma más tiempo; por lo que, aunque los precios suban, los competidores tardarían en construir lo suficiente para hacerlo bajar, y los precios se pueden mantener altos por años.
Segundo, ninguna vivienda es completamente igual; aun con las que tienen aspectos idénticos y misma construcción, el que una esté más cerca de la avenida, en la esquina, a lado de un negocio, etc., cambia completamente su valor; por lo que ninguna casa tiene competencia idéntica y dificulta la bajada de precios. En términos formales, se le llama que el mercado de la vivienda no es uno perfectamente competitivo.
Tercero, y más importante, la tierra es intrínsecamente un bien escaso y medible; aun con las construcciones verticales, solo hay una cantidad finita de casas y departamentos que se pueden hacer, lo que dificulta la introducción indefinida de nuevas viviendas que pudieran hacer bajar el precio.
Pero aparte, las personas necesitan no solo de un lugar donde “dormir”. Bien decía Aristóteles que el hombre es un “animal político”, y se refería a nuestra necesidad de vivir en sociedad; una casa a dos horas de la ciudad podrá satisfacer tu necesidad de un techo, pero no tu necesidad humana básica de convivencia y desarrollo.
Si a eso le añadimos los servicios básicos necesarios que toda vivienda necesita, la cercanía a puestos de trabajo, escuelas, transporte, etc., no es sorpresa descubrir por qué el Infonavit ha fracasado en los últimos 20 años, y la razón por la cual en Tlajomulco hay tantas viviendas abandonadas.
Estas son sólo algunas de las fallas que presenta el mercado inmobiliario, y la lista no es exhaustiva.
Por lo que, aunque creas en el mercado —del que no soy enemigo—, debes ser muy dogmático y negacionista para pensar que se autorregulará por sí solo.
En conclusión, estas condiciones de mercado permiten a los acumuladores y especuladores de casas volverse extorsionadores legales.
Pero no es solo eso: el hecho de que se permita la acumulación salvaje de propiedad crea efectos reales en la economía.
Por ejemplo, uno de los limitantes económicos que las Pymes siempre mencionan es la falta de crédito barato; pues lo que podrían ser préstamos para las empresas se está usando en dejar a personas sin casa.
Lo que podría ser capital invertido en hacer negocios, productos, en innovación y en dar empleos directos, se usa para inflar el precio de un bien esencial para las personas.
Y es que los inversionistas son amorales: si invertir en casas es legal, de bajo riesgo y alto rendimiento —como históricamente lo han sido—, pues se invertirá en casas, aunque esto cree costos para otros y sea ineficiente para la economía en su totalidad.
Por la razón, la dignidad humana, el derecho que tenemos en nuestra Constitución, por el bien de todos, la economía y las evidentes fallas, se debe regular el mercado inmobiliario.
Pero, existen de regulaciones a regulaciones; creo que empezar con los límites a Airbnb y a los anfitriones es un buen inicio. Al final, lo que hacen es quitar oferta de vivienda para la población local; es una plataforma que incentiva la compra de vivienda con finalidad de acumulación y réditos.
La oferta de vivienda es otra acción que podría ayudar, con sus matices. Como ya vimos, hasta el proyecto expansivo más ambicioso de vivienda tiene sus limitaciones naturales en la tierra; y aun si no los tuviera, se necesita de servicios, civilización, empleos, parques y recreación para que funcione. Construir vivienda por construir, como sabemos, es una estafa.
Mejorar el transporte público, seguridad, el acceso a empleos y lugares recreativos de las periferias de la ciudad también ayuda, pero protegiendo a la gente que vive ahí; porque, en caso contrario, solo se gentrifica, beneficiando a los propietarios y expulsando a los habitantes.
Pero, sobre todo, tarde o temprano, se debe pensar en la prohibición o limitación de la inversión en casas. Más que los extranjeros, o las aplicaciones de estancia corta, es la dinámica de inversión para obtener rentas de las viviendas lo que nos trae aquí.
Aun sin Airbnb, si se le permite a Blackrock comprar 1,860 departamentos en un área —como lo ha hecho en Madrid—, no podremos esperar algo distinto.
100% de acuerdo en todo, gracias por tu columna. Escribe más por favor y sigue compartiendo desde tu frente.
Coincido en que es un abuso los precios de las viviendas actualmente, vendiendo casas de 40 o 50 m2 por un millón de pesos, ah pero hay alberca, terraza, juegos, canchas, etc, etc. Cuando no hay tiempo para disfrutar realmente de ellas, los traslados entre el trabajo y tu casa promedio son de 1.5 a 2 horas si cuentas con vehículo, el transporte público ineficiente no es una opción para que te atrevas a cambiar tu vehículo por este. Además ahora se le hace pensar a los jóvenes que comprar es mala inversión, la renta es lo mejor!! Obviamente es comercial disfrazado de “consejo financiero” .
Muy interesante, me parece que HOMEX en su momento era un modelo de negocio de casas a precios accesibles, pero quizás los malos manejos o manejos “bajo el agua”, llevaron a la quiebra de la empresa.
Muy cierto, porque sí se nota cómo la vivienda se ha vuelto inaccesible por tanta especulación. Hoy en día muchos ven las casas solo como negocio y no como un derecho básico. Aunque se entienda que sea un negocio atractivo, creo que se necesita un equilibrio.
Coincide con usted, me parece excesivo que simple departamento de los que das un paso y ya estas en la cocina y das otro y ya estas dentro de la recamara su precio sea 2.5 millones de pesos, siendo que la verdad son muy reducidos, y las casas 5 o 6 millones de pesos, con solo un piso la mayoría, a ese precio tan elevado, hoy en día el tener una casa propia se ha vuelto solo un sueño inalcanzable.