¿Qué hacer con los precios de la vivienda y la especulación inmobiliaria? 

En todo el mundo los precios de la vivienda se han disparado, desde hace ya varios años los aumentos del valor de las casas o departamentos está muy por encima del crecimiento de los sueldos. Estas tendencias exacerban la desigualdad y precarizan la vida sobre todo de las poblaciones jóvenes.

El corazón del problema es la disparidad entre el costo de la vivienda y el sueldo de las personas.

En México, esta situación se ha visto recrudecida ante la presión turística que representa el mundial de fútbol de la FIFA a celebrarse en el verano de 2026 en las tres principales ciudades del país: Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.

En la Ciudad de México y Guadalajara la población de adultos jóvenes es el 20% del total , y en el caso de Monterrey es el 18%, esto significa que en estas tres ciudades viven alrededor de 2,240,000 adultos jóvenes. En el país, se estima que poco más del 46% de los adultos jóvenes aún vive en casa de sus padres (OCDE, 2024), aproximadamente 5 millones 800 mil rentan una vivienda y cerca de 4 millones 700 mil vive en una vivienda prestada (CONAVI, 2025). Para redondear este complicado panorama, es importante mencionar que el salario promedio de los adultos jóvenes en el país es de poco más de 33 pesos por hora (INEGI, 2024), lo que equivale a  aproximadamente 6,300 pesos mensuales, lo que a su vez quiere decir que el ingreso de los jóvenes mexicano está más de 1000 pesos por debajo del promedio nacional general.

Para ilustrar un poco la presión ejercida sobre los adultos jóvenes en edad de independizarse de estas ciudades, de cara a este evento internacional de futbol, tengamos en cuenta los siguientes datos; el precio promedio mensual de la renta en Ciudad de México pasó de los 12,085 pesos en 2020 a más de 17,160 pesos en 2025, lo que representa aumento del 45.7%, en Guadalajara pasó de tener un promedio de renta entre los 10,000 y los 12,000 pesos en 2020 a tener un promedio de precio de la renta entre los 15,000 y los 18,000 pesos en 2025, lo que representa un aumento de 45% aproximadamente, por su parte Monterrey es el caso más grave debido a que el precio promedio de la renta pasó de 14,503 pesos en 2020 a 24,636 pesos en 2025, un incremento de los precios promedio del orden del 70%.

El cuadro se repite en decenas de ciudades y contiene los siguientes elementos principales: una población que aumenta y que cada vez tiene más miembros en edad adulta, precios que se disparan en una proporción muy superior al incremento de los salarios, ciudades que crecen exponencialmente en  superficie, pero que construyen viviendas a menor ritmo respecto de la cantidad de habitantes, tienen baja densidad habitacional en zonas altamente equipadas y el aumento acelerado del costo de los materiales de construcción.

Políticas públicas en beneficio de los que menos tienen.

¿Cuáles son las decisiones gubernamentales que pueden funcionar para enfrentar o evitar el incremento de los precios?

Viena y su modelo tripartito: 

Un ejemplo emblemático de política pública exitosa es el caso de Viena, que desde hace más de un siglo regula los alquileres con un modelo tripartito, que se compone de vivienda privada, financiamiento público- privado y vivienda social con un fuerte énfasis en el impulso de un acervo de vivienda pública robusto. Este esquema también limita precios en edificios antiguos remodelados y nuevas construcciones conteniendo así la captura de la plusvalía por parte de dinámicas especuladoras.

Viena ha mantenido durante aproximadamente 100 años, desde la era de la «Viena Roja» en los años 1920, un modelo de vivienda social que integra varias medidas, entre ellas, una que prioriza la construcción masiva de vivienda pública y subsidiada, alrededor del 60% del total. 

Las medidas que incluye el modelo de Viena son: Controles de renta selectivos, incentivos fiscales para construcción asequibles, subsidios, préstamos a bajo interés y exenciones fiscales para asociaciones de vivienda de «ganancia limitada» financiados por un impuesto cruzado sobre nómina del 1%. Esto ha permitido construir más de 220.000 unidades municipales sin venta .

También ha sido importante realizar reformas urbanísticas y la creación de una reserva de suelo, el impulso de un fondo de adquisición de suelo desde hace 40 años ha logrado una reserva de 3 millones de m² de terrenos públicos como ex-ferrocarriles y hospitales abandonados sean destinados exclusivamente para vivienda social, impulsando así la densificación urbana y la renovación de equipamientos sin desplazamiento de población. Para ello también se implementaron los impuestos a propiedades vacías o con fines especulativos.

Viena posee y gestiona directamente unas 220,000 unidades de vivienda municipal (25% del total de la ciudad), alquiladas a precios asequibles. Estas se financian con impuestos locales y no se privatizan, asegurando control público permanente. Esto garantiza acceso para personas de bajos ingresos y evita la especulación, manteniendo el costo de la renta en un 20-25% del ingreso familiar promedio.

Asociaciones sin fines de lucro gestionan 200,000 unidades adicionales (35% del total). Los residentes pagan una entrada inicial y alquileres regulados, con contratos indefinidos que fomentan la estabilidad. Esto ofrece una alternativa al mercado privado, con costos bajos y alta calidad, promoviendo comunidades estables.

Un elemento destacado de este modelo es el impuesto a la especulación  que gravaba con un 30% de las ganancias por vender propiedades (casas, apartamentos o terrenos) en menos de 10 años desde su compra o construcción, para evitar reventas rápidas que inflan los precios. Se calculaba restando el precio de compra y costos deducibles (como mejoras) al precio de venta. Actualmente este impuesto se aplica sobre todas las ventas sin importar la temporalidad. 

Los programas de asistencia para alquiler cubren hasta el 50% del costo para hogares de bajos ingresos, integrados con servicios sociales como guarderías en sus edificios y transporte público. Los residentes y cooperativas tienen voz en el diseño y gestión de proyectos, con concursos públicos para garantizar transparencia y calidad en nuevos desarrollos. Esto asegura que las viviendas responden a necesidades locales, aumentando la aceptación social del modelo.

En cuanto al tema de las rentas de corta duración los propietarios sólo pueden alquilar viviendas a turistas por máximo 90 días al año. Los anfitriones deben informar a la ciudad sus alojamientos turísticos, y las plataformas como Airbnb, también tienen que entregar datos de las viviendas ofrecidas y sus direcciones, para verificar el cumplimiento del impuesto local de alojamiento (del 3.2 %) y si  exceden los límites de días permitidos. En caso de infracción a la ley las multas pueden llegar a 50.000 euros por apartamento, especialmente en casos de gravedad o reincidencia.

Según encuestas recientes, más del 80% de la población en Viena aprueba el modelo de vivienda social que se ha llevado a cabo durante el último siglo.

¿Cómo aumentar la cantidad de viviendas disponibles? El caso de New Rochelle, NY.

En New Rochelle, Nueva York, las autoridades locales implementaron una ambiciosa reforma de zonificación durante la administración del exalcalde Noam Bramson entre 2006 y 2023, esta se enfocó en el desarrollo orientado al transporte con el objetivo de contrarrestar la presión inflacionaria del mercado inmobiliario metropolitano.

Esta estrategia incluyó la adición de miles de apartamentos en el centro urbano, facilitada por una política de aprobación en 90 días para proyectos que cumplieran criterios preestablecidos, junto con revisiones ambientales estandarizadas y el seguimiento puntual del plan maestro de reurbanización, logrando duplicar la tasa nacional de construcción de vivienda, lo que estabilizó los precios de las rentas con un aumento de sólo el 7% entre 2017 y 2023, frente al 31% promedio en todo Estados Unidos. 

Para reducir la gentrificación, se estableció que al menos el 10% de las unidades en nuevos edificios multifamiliares sean asequibles o que los desarrolladores paguen tarifas destinadas a un Fondo de Vivienda Asequible, proyectando recaudar millones de dólares de forma anual.

Este fondo financia la preservación de unidades de vivienda asequibles, subsidios de alquiler y programas de apoyo como educación financiera. y asistencia para prevenir desalojos. Además, limita la concentración de unidades asequibles por distrito para fomentar barrios de ingresos mixtos, evitando la segregación socioeconómica. New Rochelle también limita las rentas turísticas de plataforma a menos del 30% del tiempo anual.

El impacto del diagnóstico y las medidas adoptadas:

Otro caso es el caso de Canadá, en donde se implementa un veto a la compra de viviendas para compañías y personas extranjeras hasta 2027, a la par se ha implementado un modelo en donde se impulsa el financiamiento para la construcción de vivienda, la protección de las viviendas existentes, el apoyo a grupos vulnerables, la modificación de reglamentos y la simplificación de trámites, pero hasta el día de hoy estas medidas han tenido efectos mixtos.

Estas acciones han ayudado a estabilizar viviendas comunitarias y apoyar grupos específicos, como familias indígenas y de bajos ingresos, pero no han resuelto la crisis general de la vivienda: los precios siguen aumentando y la demanda de vivienda sigue sin ser satisfecha. 87% de los canadienses están preocupados por la crisis vivienda según una encuesta reciente.

¿Cómo fomentar un modelo de vivienda social en la periferia o el medio rural? 

Un ejemplo es el caso de Uruguay,  con la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (FUCVAM) que impulsa un modelo de vivienda pública que combina autogestión, solidaridad y propiedad colectiva. Desde 1970, han construido más de 30.000 unidades de enfoque social, beneficiando al 3.6% de los hogares uruguayos con viviendas de calidad a bajo costo. 

Medidas clave dentro de este esquema incluyen la participación directa de las familias en la construcción, lo que reduce costos hasta un 40%, y la propiedad colectiva, que evita la especulación inmobiliaria. Ya hay un antecedente de esto en la construcción de caminos rurales y remodelación de escuelas en México, que comenzó en 2018. A través de préstamos blandos del Banco Hipotecario y subsidios estatales, las cuotas mensuales resultan asequibles, mientras que la negociación colectiva con el Estado asegura precios estables, consolidando un sistema eficiente y resiliente incluso en contextos de crisis.

Este modelo no solo mejora el acceso a la vivienda, sino que fomenta la cohesión social mediante la democracia participativa y la creación de comunidades integradas. Las decisiones se toman en asambleas abiertas fortaleciendo el sentido de pertenencia e identidad. Los desarrollos de vivienda incluyen espacios compartidos como huertos y centros culturales que promueven la cultura, las artes y la integración comunitaria.

La formación social en cooperativismo y la extensión de servicios básicos en barrios periféricos mejora los entornos. Prueba de ello, es que el método de la FUCVAM se ha llevado a otros países de América Latina como Brasil y Ecuador demostrando que la vivienda pública, cuando prioriza la solidaridad y la participación, puede ser una herramienta poderosa para la equidad y el desarrollo social.

¿Cómo pasar del 70% de la población en asentamientos informales a una tasa de propiedad del 90%?

El caso de Singapur, con el modelo de la Housing and Development Board (HDB) creado en 1960, es un referente global de vivienda pública que alberga  hoy en dia al 80% de la población, es decir más de 5 millones de personas viviendo en más de 1 millón de unidades asequibles, cuando hace solo decadas mas del 70& de la población vivía en asentamientos irregulares.

Sus medidas clave incluyó la construcción masiva de vivienda subsidiada, vendida con descuentos del 20-30% frente a precios de mercado y financiados mediante préstamos al 2,6% de interés y el fondo de ahorro obligatorio, limitando los pagos al 30% del ingreso familiar, otorgando un margen de compra realista frente a la capacidad de pago.

Además, el modelo fomenta la cohesión social a través de una directiva que promueve la integración social y que asegura diversidad en los bloques con vecinos con diferentes rangos de ingresos, incluyendo una planeación urbana abierta con espacios públicos como parques, y escuelas, logrando una satisfacción del 90-95% según encuestas oficiales.

Para controlar la especulación, el HDB impone un Período Mínimo de Ocupación (5-10 años) antes de permitir la reventa, aplica impuestos elevados (17%) a segundas propiedades. Estas regulaciones, junto con una oferta continua de 20.000-30.000 unidades anuales, mantienen el ratio precio-ingreso estable.

La fórmula general: 

La fórmula o la receta para controlar el aumento del precio de la vivienda en una ciudad o área metropolitana sería: Controles de renta selectivos + Incentivos fiscales para la compra y construcción asequible + reformas urbanísticas y reserva de suelo + impuestos a propiedades vacías o con fines especulativos.

De las autoridades reguladoras y el sobrecosto de materiales de construcción:

A los elementos anteriores se  debe añadir la importancia del combate al sobreprecio de los materiales de construcción y las prácticas monopólicas. En México estas tareas las realizan la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) y la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE). En Estados Unidos la Ley de defensa de la producción (Defense Production Act, 1950) faculta al Departamento de Justicia y el Departamento de Comercio para combatir el acaparamiento y el sobreprecio de materiales de construcción como madera y acero. En el caso de Canadá la ley de competencia (Competition Act) otorga al Buró de Competencia Canadiense para investigar y sancionar los abusos de quienes inflan costos. En el caso de Uruguay estas tareas las atiende la Comisión para la Defensa de la Competencia y la Unidad de Competitividad de la Dirección Nacional de Industria (DNI).

Se calcula que gracias al trabajo de estas instancias se logra reducir aproximadamente el 10% del sobrecosto en materiales de construcción.

¿Por qué el Estado tiene que tener una política pública de vivienda?

En términos de Mazzucato y Farha, el gobierno debe de implementar una visión emprendedora que impulse diferentes misiones, como lo es garantizar el derecho humano a tener una vivienda digna y adecuada. En voz de un teórico francés como Piketty el Estado debe de actuar para intervenir en partes estratégicas de la economía en favor de los ciudadanos más desfavorecidos.

Lea Ypi, académica y escritora Albanesa nos habla de un Estado como garante de la justicia territorial y distributiva. Jane Jacobs escritora y activista estadounidense afirmó que los proyectos de vivienda pública deben de hacerse más comunes en la vida económica de la ciudad, vivienda pública con acceso a trabajos, servicios, usos mixtos o si no fallaran en el sentido social y monetario.  Maximo Jaramillo doctor en sociología y académico de la Universidad de Guadalajara ha denunciado como ciertas élites utilizan su poder para corromper autoridades y bloquear cualquier  modificación a las leyes de vivienda, causando así un efecto regresivo sobre la calidad de vida de miles de personas que se quedan sin acceso a la vivienda.

En conclusión:

El modelo de Viena es un excelente ejemplo de cómo organizar la vivienda en una ciudad, su esquema de promoción de la vivienda pública que desmercantiliza una parte importante de los hogares señala una importante manera de contrarrestar la subida de los precios.

El caso de New Rochelle comprueba como una política dirigida a fomentar la construcción acelerada de vivienda por parte de la iniciativa privada también puede, bajo ciertas circunstancias y con modificación de zonificación al mismo tiempo, ayudar a controlar el ritmo de crecimiento de los precios.

El caso de Singapur y su modelo de vivienda demuestran cómo los elementos del modelo de Viena y New Rochelle pueden ser adaptables a contextos regionales específicos logrando grandes resultados que pueden ser medidos y constatados a través del tiempo, con medidas como los préstamos de interés bajo y las facilidades fiscales para la construcción masiva de vivienda.

A su vez, el caso de Uruguay demuestra cómo se puede establecer un esquema de vivienda pública comunitaria en barrios periféricos o zonas rurales, y por su parte el caso de Canadá pone de relieve que políticas públicas dispersas o sin una dirección clara pueden llevar a resultados insuficientes. 

Considero que para el caso mexicano, la aplicación de un esquema que contenga una combinación de medidas de los casos mencionados podría llevar a un éxito relativo ante la problemática actual. Mi propuesta mínima de medidas está contenida en el cuadro de La fórmula general.   

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